Porozmawiaj o inwestycji
Menu ☰
Przepisy i podatki · Housine

Najem krótkoterminowy w 2026 roku: przepisy, rejestracja i podatki

Stan na 27 września 2026 roku: ustawa, która wprowadza nowe przepisy o najmie krótkoterminowym, jest w Sejmie jako projekt i nie została uchwalona. Dziś przedsiębiorca, który wynajmuje lokal na doby, zgłasza go do ewidencji prowadzonej przez gminę, a od 20 maja 2026 roku stosuje się unijne rozporządzenie 2024/1028 o danych z platform rezerwacyjnych. Projekt ustawy dodaje Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, numer ID w każdej ofercie oraz, od 2028 roku, uprawnienia dla wspólnot i gmin.

Zespół Housine · 27 września 2026

Stan prawny na 27 września 2026 r.

Co obowiązuje dziś, a co jest projektem

Najem krótkoterminowy przechodzi zmiany na dwóch poziomach. Część przepisów już obowiązuje, a część jest tylko w projekcie ustawy, który czeka na dalsze prace w Sejmie. Tabela rozdziela jedno od drugiego.

TematObowiązuje dziśProjekt ustawy (druk nr 2865, sprawozdanie: druk nr 3119)
DefinicjaUsługi hotelarskie to „krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych…”, bez liczby dni.Usługi hotelarskie to wynajmowanie trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta.
RejestracjaPrzedsiębiorca zgłasza obiekt do ewidencji, którą prowadzi wójt, burmistrz albo prezydent miasta, zanim zacznie świadczyć usługi.Dane z gminnych ewidencji trafiają do jawnego Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych.
Oferty na platformachOd 20 maja 2026 r. stosuje się rozporządzenie UE 2024/1028 o danych z platform najmu krótkoterminowego.Przed wystawieniem oferty podajesz platformie numer ID.
KaryZa usługi w obiekcie niezgłoszonym do ewidencji grozi kara ograniczenia wolności albo grzywny.Za brak numeru ID w ofertach i za usługi bez wpisu grozi kara do 50 000 zł.
ObiektObiekt spełnia minimalne wymagania co do wyposażenia oraz wymagania sanitarne i przeciwpożarowe.Każdy obiekt ma regulamin z ciszą nocną, numerem ID i kontaktem do osoby odpowiedzialnej.
Gmina i wspólnotaRada gminy może wprowadzić opłatę miejscową.Rada gminy może uchwalić strefę, w której najem krótkoterminowy jest wyłączony, a wspólnota albo spółdzielnia może uchwałą zakazać go w budynku.
Od kiedyTe zasady już obowiązują.Ustawa wchodzi w życie 14 dni po ogłoszeniu, a przepisy o wspólnotach i strefach od 1 stycznia 2028 r.

Podatki, czyli ryczałt i VAT, wynikają z osobnych ustaw i opisujemy je w sekcji o podatkach. Każdy wiersz ma źródło urzędowe na liście na dole wpisu.

Co dziś obowiązuje właściciela lokalu na doby

Czym jest najem krótkoterminowy w przepisach

Dziś obowiązuje definicja z ustawy o usługach hotelarskich. Usługi hotelarskie to według niej „krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych…”. Ta definicja nie mówi, ile dni może trwać taki najem.

Według projektu ustawy definicja dostanie konkretną granicę. Usługami hotelarskimi będzie wynajmowanie trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta. To granica, która w projekcie oddziela najem krótkoterminowy od zwykłego najmu.

Zgłoszenie do ewidencji w gminie

Dziś obowiązuje zgłoszenie do ewidencji. Usługi hotelarskie można świadczyć także w tak zwanych innych obiektach, czyli na przykład w mieszkaniu albo w domu. Ewidencję takich obiektów prowadzi wójt, burmistrz albo prezydent miasta właściwy dla miejsca, w którym leży lokal. Potocznie mówi się o niej gminny rejestr obiektów noclegowych.

Przedsiębiorca ma obowiązek zgłosić obiekt do ewidencji przed rozpoczęciem świadczenia usług. Rejestracja w gminie jest więc dziś pierwszym formalnym krokiem. Kto świadczy usługi hotelarskie w obiekcie niezgłoszonym do ewidencji, podlega według Kodeksu wykroczeń karze ograniczenia wolności albo grzywny.

Wymagania dla lokalu

Dziś obowiązuje zasada, że inny obiekt, w którym świadczy się usługi hotelarskie, spełnia minimalne wymagania co do wyposażenia. Musi też spełniać wymagania sanitarne, przeciwpożarowe i inne, które wynikają z odrębnych przepisów.

Opłata miejscowa

Dziś obowiązuje ustawa o podatkach i opłatach lokalnych. Rada gminy może wprowadzić opłatę miejscową w miejscowościach o korzystnych właściwościach klimatycznych, walorach krajobrazowych i warunkach do pobytu. Płacą ją osoby, które przebywają w takiej miejscowości dłużej niż dobę w celach turystycznych, wypoczynkowych lub szkoleniowych, za każdą rozpoczętą dobę. Wysokość opłaty ustala gmina w swojej uchwale.

Rozporządzenie UE 2024/1028 i data 20 maja 2026

Dziś obowiązuje rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 roku. Dotyczy gromadzenia i udostępniania danych o usługach krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Stosuje się je od 20 maja 2026 roku.

Rozporządzenie określa, jakie dane platformy najmu krótkoterminowego zbierają i przekazują organom państwa, jeśli dany organ wymaga rejestracji. Duże platformy robią to co miesiąc, a mniejsze co kwartał. Samo rozporządzenie nie wprowadza zakazów ani limitów najmu.

Data 20 maja 2026 roku dotyczy więc przepisów unijnych. Polska ustawa, która ma je wdrożyć i wskazać organy odpowiedzialne za dane, jest wciąż projektem.

Nowa ustawa o najmie krótkoterminowym: co przewiduje projekt

Na jakim etapie jest projekt

Według stanu prac w Sejmie rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich przeszedł dotąd takie etapy:

  • 14 lipca 2026 r. Ministerstwo Sportu i Turystyki poinformowało, że Rada Ministrów przyjęła projekt.
  • 21 lipca 2026 r. projekt trafił do Sejmu jako druk nr 2865.
  • 2 września 2026 r. odbyło się pierwsze czytanie, a do projektu wpłynęła autopoprawka (druk nr 2865-A).
  • 17 września 2026 r. Komisja Infrastruktury oraz Komisja Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej przedstawiły sprawozdanie z wnioskiem o uchwalenie ustawy (druk nr 3119).
  • Kolejne kroki to drugie czytanie, Senat i podpis prezydenta.

Drugie czytanie jeszcze się nie odbyło.

Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych

Według projektu ustawy powstanie Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych. Trafią do niego dane z gminnych ewidencji, a sam wykaz będzie jawny i dostępny na stronie ministra właściwego do spraw turystyki. To właśnie ten wykaz ludzie nazywają centralnym albo ogólnopolskim rejestrem obiektów noclegowych.

Według projektu wójt, burmistrz albo prezydent miasta będzie organem wyznaczonym w rozumieniu rozporządzenia 2024/1028. Gmina zostaje więc pierwszym miejscem, do którego zgłaszasz obiekt.

Numer ID w ofercie na Booking.com i Airbnb

Według projektu ustawy każdy obiekt dostanie numer ID nadany w Centralnym Wykazie. Zanim wystawisz ofertę na platformie, takiej jak Booking.com albo Airbnb, podasz jej ten numer.

Projekt przewiduje kary administracyjne do 50 000 zł za brak numeru ID w ofertach oraz za świadczenie usług bez wpisu do ewidencji albo po jego zawieszeniu. Kary ma nakładać marszałek województwa na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

Zgłoszenie, regulamin i kontakt do osoby odpowiedzialnej

Według projektu do zgłoszenia obiektu dołącza się projekt regulaminu porządkowego, oświadczenie o spełnieniu wymogów, opinię osoby uprawnionej w zakresie ochrony przeciwpożarowej i dowód zapłaty opłaty skarbowej. Opłata skarbowa za wpis i za zmianę wpisu ma wynosić po 40 zł.

Według projektu regulamin porządkowy zawiera między innymi dobę hotelową, ciszę nocną, numer ID oraz imię, nazwisko i telefon osoby do kontaktu w razie naruszenia zasad bezpieczeństwa i porządku. Regulamin ma wisieć w widocznym miejscu w obiekcie. Cisza nocna ma trwać co najmniej 8 godzin w przedziale od 20.00 do 8.00.

Przepisy przeciwpożarowe i czujki dymu

Według projektu w budynku mieszkalnym, w którym usługi hotelarskie świadczy się w nie więcej niż 6 lokalach, wymagania przeciwpożarowe uznaje się za spełnione, jeśli obiekt spełnia łącznie warunki z ustawy. Wśród nich jest limit łącznie nie więcej niż 30 miejsc noclegowych, a w domu jednorodzinnym nie więcej niż 15 miejsc w nie więcej niż 6 pokojach.

Według projektu w okresie przejściowym obiekty, które już działają, mają mieć autonomiczne czujki dymu i gaśnice.

Kontrole po zgłoszeniu sąsiadów

Według projektu kontrolę obiektu będzie można przeprowadzić na zgłoszenie sąsiadów z tej samej lub sąsiedniej nieruchomości, wspólnoty mieszkaniowej albo na wniosek zarządu lub rady nadzorczej spółdzielni. Powodem takiego zgłoszenia może być na przykład hałas.

Według projektu po trzech naruszeniach bezpieczeństwa i porządku publicznego w ciągu 6 miesięcy obiekt zostaje wykreślony z ewidencji. Ponowne zgłoszenie będzie możliwe po roku.

Od kiedy mają obowiązywać nowe przepisy

Według projektu ustawa wejdzie w życie po 14 dniach od ogłoszenia. Wyjątkiem są przepisy o uchwałach wspólnot i spółdzielni oraz o strefach gminnych, które mają obowiązywać od 1 stycznia 2028 roku.

Projekt przewiduje też terminy przejściowe. Gminy mają przekazać dane z ewidencji do Centralnego Wykazu do 31 grudnia 2026 roku. Obiekty, które już działają, mają złożyć projekt regulaminu do 31 grudnia 2026 roku, a dotychczasowe wpisy trzeba dostosować do 15 stycznia 2027 roku.

Zgoda wspólnoty i uchwały gminy

Według projektu ustawy właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej albo walne zgromadzenie spółdzielni będą mogli podjąć uchwałę zakazującą świadczenia usług hotelarskich w nieruchomości. W spółdzielni taka uchwała wymaga ponad 50% głosów liczby uprawnionych do głosowania. Po uchwale lokal może przyjmować gości jeszcze do dnia następującego po upływie 6 miesięcy. Projekt zmienia w tym celu także ustawę o własności lokali.

Według projektu rada gminy, na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, będzie mogła uchwalić strefę, w której najem krótkoterminowy jest wyłączony. Powodem może być w szczególności zabytkowy charakter budynku albo bezpieczeństwo i porządek publiczny. Projekt uchwały trafi do konsultacji z mieszkańcami na co najmniej 21 dni, a sama uchwała wejdzie w życie najwcześniej po 6 miesiącach od ogłoszenia.

Dla właściciela najważniejsza jest data. Według projektu przepisy o uchwałach wspólnot i o strefach gminnych mają obowiązywać od 1 stycznia 2028 roku.

Podatki od najmu krótkoterminowego w skrócie

Najem prywatny i ryczałt

Dziś obowiązuje zasada, że od 2023 roku przychody z najmu prywatnego, czyli prowadzonego poza działalnością gospodarczą, opodatkowuje się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Małżonkowie we wspólności majątkowej, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu przez jednego z nich, stosują 12,5% od nadwyżki ponad 200 000 zł.

Ryczałt z najmu prywatnego rozlicza się w zeznaniu PIT-28 do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Podatek liczy się od przychodu, dlatego warto odróżniać przychód z rezerwacji od kwoty do wypłaty i od zysku. Opisujemy to w tekście o tym, jak czytać rozliczenie najmu.

VAT przy usługach zakwaterowania

Dziś obowiązuje stawka VAT 8% dla usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU 55), wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy o VAT. Od 1 stycznia 2026 roku limit zwolnienia podmiotowego z VAT wynosi 240 000 zł, wcześniej było to 200 000 zł. Zwolnienie przysługuje, gdy sprzedaż nie przekroczyła tej kwoty ani w poprzednim, ani w bieżącym roku, i traci moc od czynności, którą przekroczono limit.

Ustawa o VAT zwalnia też z podatku najem nieruchomości mieszkalnych na własny rachunek, ale tylko najem „wyłącznie na cele mieszkaniowe”.

Najem za pośrednictwem firmy zarządzającej

Według projektu nowe obowiązki dotyczą przede wszystkim oferty, regulaminu i kontaktu do osoby odpowiedzialnej za obiekt. Gdy lokal prowadzi firma zarządzająca, to ona na co dzień prowadzi ofertę na Booking.com i Airbnb, ustala ceny i rozmawia z gośćmi. W Housine prowadzimy ofertę, ceny, rezerwacje, kontakt z gośćmi i rozliczenia, a Ty widzisz rezerwacje i kwoty do wypłaty w Panelu Właściciela.

Po stronie Housine jest zgłoszenie lokalu do ewidencji w gminie, zgodność ogłoszeń na Booking.com i Airbnb z obowiązującymi przepisami, w tym numer ID, gdy ustawa wejdzie w życie, oraz osoba do kontaktu w sprawie obiektu.

Zobacz, jak wygląda współpraca z Housine i co zawiera umowa zarządzania najmem. Jeśli porównujesz firmy, przyda Ci się tekst o tym, jak wybrać firmę zarządzającą najmem. Jeśli dopiero kupujesz lokal pod wynajem, porozmawiaj z nami przed zakupem. Nasze apartamenty mają 9,2 na Booking.com z ponad 3000 opinii.

Najczęstsze pytania

Czy w 2026 roku trzeba zgłaszać najem krótkoterminowy?
Tak, jeśli świadczysz usługi hotelarskie jako przedsiębiorca. Dziś obowiązuje zasada, że przed rozpoczęciem świadczenia usług zgłaszasz lokal do ewidencji, którą prowadzi wójt, burmistrz albo prezydent miasta właściwy dla miejsca położenia lokalu. Za świadczenie usług w obiekcie niezgłoszonym Kodeks wykroczeń przewiduje karę ograniczenia wolności albo grzywny. Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych i numer ID w ofertach to na razie projekt ustawy. Stan na 27 września 2026 roku.

Czy nowa ustawa o najmie krótkoterminowym już obowiązuje?
Nie. Projekt jest w Sejmie jako druk nr 2865. Pierwsze czytanie odbyło się 2 września 2026 roku, a 17 września 2026 roku komisje przedstawiły sprawozdanie z wnioskiem o uchwalenie ustawy (druk nr 3119). Drugie czytanie jeszcze się nie odbyło. Po nim projekt czeka głosowanie w Sejmie, Senat i podpis prezydenta. Według projektu większość przepisów zacznie obowiązywać 14 dni po ogłoszeniu ustawy, a przepisy o wspólnotach i strefach gminnych od 1 stycznia 2028 roku.

Co zmieniło się 20 maja 2026 roku?
Od 20 maja 2026 roku stosuje się unijne rozporządzenie 2024/1028 o danych dotyczących najmu krótkoterminowego. Określa ono, jakie dane platformy rezerwacyjne zbierają i przekazują organom państwa, jeśli organ wymaga rejestracji: duże platformy co miesiąc, a mniejsze co kwartał. Rozporządzenie samo z siebie nie wprowadza zakazów ani limitów najmu. Polska ustawa, która wskaże organy i wprowadzi numer ID, jest jeszcze w Sejmie.

Czy numer ID będzie musiał być w ogłoszeniu na Booking.com i Airbnb?
Tak, według projektu ustawy. Zanim wystawisz ofertę na platformie, podasz jej numer ID nadany w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych. Numer ID ma się też znaleźć w regulaminie porządkowym obiektu. Za brak numeru w ofertach projekt przewiduje karę administracyjną do 50 000 zł, którą nakłada marszałek województwa na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

Czy wspólnota mieszkaniowa będzie mogła zakazać najmu na doby?
Według projektu tak. Właściciele lokali we wspólnocie oraz walne zgromadzenie spółdzielni będą mogli podjąć uchwałę zakazującą najmu krótkoterminowego w budynku. W spółdzielni uchwała wymaga ponad 50% głosów liczby uprawnionych do głosowania. Te przepisy mają obowiązywać od 1 stycznia 2028 roku, a po uchwale lokal może przyjmować gości jeszcze do dnia następującego po upływie 6 miesięcy.

Czy gmina będzie mogła ograniczyć najem krótkoterminowy?
Według projektu tak. Rada gminy, na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, będzie mogła uchwalić strefę, w której najem krótkoterminowy jest wyłączony, w szczególności ze względu na zabytkowy charakter budynków albo bezpieczeństwo i porządek publiczny. Projekt uchwały trafi do konsultacji z mieszkańcami na co najmniej 21 dni. Uchwała wejdzie w życie najwcześniej 6 miesięcy po ogłoszeniu, a same przepisy o strefach mają obowiązywać od 1 stycznia 2028 roku.

Jak jest opodatkowany najem prywatny?
Od 2023 roku przychody z najmu prywatnego, czyli prowadzonego poza działalnością gospodarczą, rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Małżonkowie we wspólności, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu przez jednego z nich, stosują 12,5% od nadwyżki ponad 200 000 zł. Zeznanie PIT-28 składasz do 30 kwietnia następnego roku.

Jaka stawka VAT dotyczy usług zakwaterowania?
Usługi związane z zakwaterowaniem (PKWiU 55) są w załączniku nr 3 do ustawy o VAT i mają stawkę 8%. Przedsiębiorca, którego sprzedaż nie przekroczyła w poprzednim ani w bieżącym roku 240 000 zł, może korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT. Ten limit obowiązuje od 1 stycznia 2026 roku, a zwolnienie traci moc od czynności, którą przekroczono limit. Osobne zwolnienie dla najmu nieruchomości mieszkalnych dotyczy najmu na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Czy opłatę miejscową pobiera się w każdej gminie?
Nie. Opłatę miejscową wprowadza rada gminy uchwałą, w miejscowościach o korzystnych właściwościach klimatycznych, walorach krajobrazowych i warunkach do pobytu. Płacą ją osoby, które przebywają w takiej miejscowości dłużej niż dobę w celach turystycznych, wypoczynkowych lub szkoleniowych, za każdą rozpoczętą dobę.

Czy firma zarządzająca najmem zajmie się formalnościami za mnie?
Housine się tym zajmie. Po naszej stronie jest zgłoszenie lokalu do ewidencji w gminie, zgodność ogłoszeń na Booking.com i Airbnb z obowiązującymi przepisami, w tym numer ID, gdy ustawa wejdzie w życie, oraz osoba do kontaktu w sprawie obiektu. Prowadzimy też ofertę, ceny i kontakt z gośćmi, a Ty widzisz rezerwacje i kwoty do wypłaty w Panelu Właściciela. U innych firm zarządzających zakres bywa różny, więc warto sprawdzić go w umowie.

Chcesz, żeby ktoś pilnował tego za Ciebie?

Opowiedz nam o swoim lokalu, a pokażemy, jak Housine prowadzi najem na doby i co zobaczysz w Panelu Właściciela.

Porozmawiajmy o Twoim lokalu

Telefon (współpraca): +48 694 299 224 · biuro@housine.pl

Źródła

Sprawdzone 27.09.2026. Linki otwierają się w nowej karcie.