Czym jest apartament hotelowy (condo)
Inwestycja w apartament w hotelu polega na tym, że kupujesz jeden lokal w budynku, który działa jak hotel. Całość prowadzi operator hotelu: sprzedaje pobyty, ustala ceny i dba o standard wszystkich apartamentów według tych samych zasad. Twój lokal jest częścią oferty hotelu.
Rozliczenie z właścicielem wynika z umowy z operatorem. Na rynku spotyka się dwa rozwiązania: podział przychodu albo stały czynsz przez określony czas. Stały czynsz zależy od kondycji operatora hotelu i od warunków konkretnej umowy. Condo to osobny model z ograniczeniami i nie pasuje do każdego inwestora.
Czym jest apartament z operatorem najmu
Inwestycja w apartamenty na wynajem może też wyglądać inaczej. Kupujesz zwykły apartament w miejscu i standardzie, które sam wybierasz, a najem krótkoterminowy prowadzi operator: ofertę, ceny, rezerwacje i kontakt z gośćmi.
Umowę z operatorem zawierasz tylko w sprawie swojego lokalu. Rezerwacje, obłożenie i kwoty do wypłaty widzisz w Panelu Właściciela, a zasady rozliczenia są zapisane w umowie zarządzania. Co powinno się w niej znaleźć, opisujemy w tekście o tym, co zawiera umowa zarządzania najmem.
Condo czy apartament z operatorem: porównanie w tabeli
| Kryterium | Apartament hotelowy (condo) | Apartament z operatorem najmu |
|---|---|---|
| Własność | Lokal w budynku hotelowym, wspólne zasady dla wszystkich właścicieli | Twój lokal w wybranym budynku, zasady tylko dla Twojego lokalu |
| Pobyty własne | Liczba dni i terminy wynikają z umowy z operatorem hotelu | Termin dla siebie blokujesz w kalendarzu, reszta dni jest w sprzedaży |
| Elastyczność | Umowa zwykle na wiele lat i dla całego budynku, zmiana operatora jest trudna | Umowę możesz wypowiedzieć na warunkach z umowy, a lokal sprzedać bez hotelu w pakiecie |
| Umowa | Jedna umowa operatora z wieloma właścicielami | Osobna umowa zarządzania dla Twojego lokalu |
| Kto ponosi ryzyko | Na wynik wpływa cały hotel i kondycja operatora, a podział ryzyka opisuje umowa | Na wynik wpływa Twój lokal. Housine rozlicza się od wyniku, więc nasze wynagrodzenie zależy od tego, ile zarobi apartament |
| Wpływ na lokal | Standard i wyposażenie ustala hotel | Standard wybierasz Ty, a operator podpowiada, co się sprzedaje |
Każdy model pasuje do innego inwestora. Condo oznacza długą umowę, wspólne zasady dla całego budynku i mało swobody, więc wybiera je ktoś, kto akceptuje te ograniczenia i nie planuje zmian. Apartament z operatorem wybiera ktoś, kto chce mieć wpływ na lokal, korzystać z niego i zachować swobodę decyzji.
Kto ponosi ryzyko w każdym modelu
W condo lokale w budynku działają razem. Jeśli hotel słabnie albo operator odchodzi, dotyczy to wszystkich apartamentów naraz. Przy stałym czynszu wypłata właściciela zależy od kondycji operatora hotelu i od tego, czy dotrzyma umowy.
Przy apartamencie z operatorem masz wynik swojego lokalu. Operator jest opłacany według umowy zarządzania, a Ty co miesiąc widzisz, ile przyniosły rezerwacje i ile trafia do wypłaty. Przychód, wypłata i zysk to trzy różne liczby, co opisujemy w tekście o tym, jak czytać przychód, wypłatę i zysk.
Na co patrzą inwestorzy przed zakupem apartamentu hotelowego
Zanim podpiszesz umowę na apartament hotelowy, sprawdź:
- Na ile lat jest umowa z operatorem.
- Ile dni pobytów własnych Ci przysługuje i w jakich terminach.
- Jak liczy się Twoje rozliczenie: podział przychodu czy stały czynsz i na jak długo.
- Kto płaci za remonty i wymianę wyposażenia.
- Co dzieje się z lokalem, gdy operator odchodzi.
- Czy w akcie notarialnym lokal jest mieszkalny czy użytkowy.
Jeśli rozważasz drugi model, te same pytania zadaj firmie zarządzającej. Pomoże w tym tekst o tym, jak wybrać operatora najmu.
Inwestycja w apartament w górach
Housine prowadzi najem krótkoterminowy apartamentów i domów w górach, a każdy region ma inny kalendarz i innego gościa. Zobacz, jak pracujemy w poszczególnych miejscach:
Zanim kupisz lokal, przelicz też, co policzyć poza ceną zakupu.
Jak pracujemy z inwestorami przed zakupem
Odezwij się przed zakupem albo przed odbiorem lokalu od dewelopera. Razem ocenimy, jak apartament sprawdzi się w najmie: jaki ma układ, ile osób wygodnie w nim nocuje i co może przyciągać gości. Zobacz, jak pracujemy z inwestorami. Nasze apartamenty mają 9,2 na Booking.com z ponad 3000 opinii.
Najczęstsze pytania
Czym jest apartament hotelowy (condo)?
To lokal w budynku, który działa jak hotel. Kupujesz jeden apartament, a cały budynek prowadzi jeden operator na podstawie długiej umowy. Twój lokal jest częścią oferty hotelu, a Ty dostajesz rozliczenie według zasad z tej umowy. Na rynku spotyka się podział przychodu albo stały czynsz przez określony czas.
Czym różni się apartament z operatorem od condo?
Apartament z operatorem to zwykły lokal, który sam wybierasz i kupujesz, a potem powierzasz firmie zarządzającej najmem. Umowę zawierasz tylko w sprawie swojego lokalu, a standard i wyposażenie zależą od Twoich decyzji. W condo operator jest związany z całym budynkiem, a zasady są wspólne dla wszystkich właścicieli.
Czy w apartamencie hotelowym mogę mieszkać, kiedy chcę?
Zwykle nie. Umowa z operatorem hotelu określa, ile dni w roku i w jakich terminach możesz korzystać z lokalu. Przy własnym apartamencie z operatorem termin dla siebie blokujesz w kalendarzu, a pozostałe dni są dalej w sprzedaży.
Kto ponosi ryzyko w condo, a kto przy apartamencie z operatorem?
W condo na wynik lokalu wpływa to, jak radzi sobie cały hotel i jego operator, a zasady podziału przychodu albo czynszu wynikają z umowy. Przy stałym czynszu wypłata właściciela zależy od kondycji operatora hotelu i od tego, czy dotrzyma umowy. Przy apartamencie z operatorem na wynik wpływa Twój lokal, a wynagrodzenie operatora jest zapisane w umowie zarządzania.
Czy mogę zmienić operatora albo sprzedać lokal?
W condo zmiana operatora jest trudna, bo umowa dotyczy całego budynku i zwykle trwa wiele lat. Własny apartament możesz sprzedać albo przekazać innej firmie zarządzającej. Umowa zarządzania z Housine ma krótki okres wypowiedzenia.
Co sprawdzić przed zakupem apartamentu hotelowego?
Sprawdź, na ile lat jest umowa z operatorem, ile dni pobytów własnych przysługuje, jak liczy się Twoje rozliczenie, kto płaci za remonty i wymianę wyposażenia, co dzieje się po odejściu operatora i czy w akcie notarialnym lokal jest mieszkalny czy użytkowy. Te same pytania o umowę, rozliczenie i pobyty własne warto zadać firmie zarządzającej, jeśli rozważasz własny apartament z operatorem.
Czy Housine prowadzi najem apartamentów inwestycyjnych w górach?
Tak. Prowadzimy najem krótkoterminowy apartamentów i domów na własność w Beskidach, Szczyrku, na Podhalu i w Zakopanem. Nie prowadzimy condohoteli i nie dajemy gwarantowanej stopy zwrotu. Ty widzisz rezerwacje, obłożenie i kwoty do wypłaty w Panelu Właściciela. Odezwij się przed zakupem, wtedy razem ocenimy, jak lokal sprawdzi się w najmie.
Porozmawiajmy o Twojej inwestycji
Planujesz zakup albo odbierasz lokal? Opowiedz nam o nim, a razem zobaczymy, jak może pracować w najmie krótkoterminowym. Więcej o współpracy z inwestorami przeczytasz na stronie dla inwestora.
Porozmawiajmy o Twojej inwestycji
Telefon (współpraca): +48 694 299 224 · biuro@housine.pl